导语：穿越20年横向回溯，2021年中纵向剖析，一横一纵两视角，重新检阅贝壳起伏与成色。

近期，互联网企业面临密集出台的关于反垄断、数据安全等一系列监管政策。在房地产行业，国家各部委更是多次剑指楼市调控、抑制房价上涨，各地调控“打补丁”的“一城一策”政策也是此起彼伏。

贝壳(NYSE:BEKE)所属的互联网和房地产行业均属于监管的“风口浪尖”，在投资人都为它捏一把汗的时候，美国东部时间2021年8月11日美国股市收盘后(北京时间8月12日)，贝壳发布了2021年第二季度财报及半年报。

财报显示，贝壳2021年上半年营业收入达449亿元 (人民币，下同)，同比增长达64.6%；调整后净利润为31.40亿元，由于去年一季度受疫情影响，部分的房产交易延迟到二季度集中成交，造成二季度基数增大，因此21年与20年上半年的成交总量同比数据能够更加准确反映出公司的真实情况。分析师评论称，贝壳在市场下行的初期阶段，各项财务指标仍在快速增长，体现了较好的业务韧性，也印证了中国居住服务市场的巨大潜力。

你好，贝壳有以下几种寓意：1.财富象征：贝壳自古就是财富象征，贝币就是最好的证明，和中文文字的渊源也可体现，民间更有“贝为财源，藏贝为宝”“家有贝，必富贵”。周公解梦更是将梦见贝壳意味着财富来临。2.象征平安。

从GTV指标来看，2021年上半年贝壳总交易额（GTV）2.29万亿元，同比增长达72.3%。贝壳存量房业务GTV 同比增长70.1%达到1.33万亿元人民币，其中非链家门店贡献的存量房业务GTV同比增长89.6%；新房交易GTV同比增长70.7%达 8，417亿元人民币；新兴及其他业务营收达12亿元，同比增长68.9%。

从产业生态来看，截至第二季度，贝壳连接门店数量同比增长25%至52，868家，经纪人数量同比增长20%至54.8万；独立APP和小程序的整体MAU同比增长33.5%至5，211万，贝壳品牌线上认可度进一步提升。

贝壳董事长兼CEO彭永东在财报电话会上表示：贝壳积极配合监管机构打击虚假房源和炒作房价等行为，在实现稳地价、稳房价、稳预期的目标中贡献力量，促进房地产市场平稳健康发展。供需平衡的中性市场是贝壳长期发展的基础，向上向善是这个组织的核心精神本质。

事实证明，股价周期性波动短期并不会从根本上改变企业的基本面。哪怕是小米等明星企业，也曾面临股价破发。雷军甚至在近期演讲中自爆“上市当日，股价破发，不得已只能躲进了港交所的一个杂物间，之后还被投资人当小学生一样训了1个多小时”。

近日，小米集团登上了《财富》世界500强榜单的第338位，相较上一年排名大幅上升了84名，并且冲着大家喊出了“站稳全球第二，3年内成为全球第一”的目标。资本市场方面，截至8月11日，小米整体市值达6735亿港币。

和小米类似，贝壳和链家长期面临“看不懂”的情况。从2001年链家成立算起，链家和之后的贝壳找房走过了多次的市场浮沉，迄今刚好20年。彭永东曾说，“链家和贝壳二十年的实践之路，让我们对于产业的迭代深有感触。先竖着做，再横着做，竖着做是为了构建一套标准，横着做是为了更深层地推动产业的进步。先竖再横未必是产业互联网的唯一路径，却是我们已经实践过并相信的路径。”

如今，贝壳再一次面临市场下行压力，它能否也像小米一样，可以穿越周期、拨开迷雾呢？我们可以从中国住房市场近年来的发展史，来看下贝壳是否真如其商业价值观所言，是一位长期主义的坚定实践者？

中国房地产市场走过四大阶段。

政策调控是为了平滑周期

房地产周期是指房地产经济在运行过程中，随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程。我们经常讲，房地产行业是国民经济的支柱，并且房地产也是周期之母。因为，这个行业涵盖的上下游产业链非常多。上游主要为原材料行业，比如水泥、玻璃、钢筋混凝土等；下游包括墙面涂料、地板等消费建材，进一步的还包括桌椅、家居、卫浴之类的轻工产业、家电产业等。

在空·白研究院创始人、浙江财经大学客座教授杨现领博士看来，无论是中介公司还是交易平台，或者是大居住领域的开发商、物业公司、租赁运营企业等参与者，它们的生存与发展都依托于两条主线索：一条是市场曲线；一条是服务曲线。这两条曲线的叠加定义了公司的生长空间。据此，可以把过去20多年以及未来10年的住房市场和中介服务的演变分成四个大的阶段：刚需主导、金融周期、换房时代和品质时代。

这四个阶段的背后，是中国人民对美好居住的深切向往，以及随着城镇化和居民收入的提高，我们对居住标准有了更高的要求。关于居住的愿望，从一开始的“我想有个房”，到“我要买很多房”，到“我要买更大、更好的房”，再到“我要住得更好”。

从四个发展阶段来看，国家调控政策本来就是逆周期调节，目的就是平滑周期，实现行业的平稳健康发展。每一次调控周期都经历了实施期、影响发酵期、平稳期，最后走向正常化。虽然可能在某一时期抑制或者鼓励了住房交易，但真正的住房交易需求总量并没有太大的变化。房地产市场在每一次调控之后，都将会逐步回归到平稳健康的状态。

1998年-2008年：

3、传说贝壳就像本为一体的人，却被迫分开，而拥有一对紫贝壳戒指的人，则会过着幸福的完整人生；4、传说中紫贝壳象征着永恒不变的爱，如果得到紫贝壳的祝福就会和自己相爱的人生生世世永远在一起。1、贝壳是生活在水边。

刚需主导时代，链家提出“不吃差价”

1998年商品房改革、2003年土地“招拍挂”改革，以及房地产被确立为国民经济的支柱性产业，商品房市场快速发展，截至2008年全国新建住房超过7000万套。这个阶段的消费者需求是极其简单的，购房需求快速爆发，供不应求，刚需主导，决策速度快。

本地中介百花齐放，一大批本土中介公司如雨后春笋涌现。1999年好旺角在大连成立，2000年我爱我家在北京成立，麦田在福州成立，满堂红在广州成立，2001年北京链家成立，深圳世华成立，2002年上海德佑成立。

从中介服务来看，这个阶段的行业属于野蛮生长期，正如我们常说的“萝卜快了不洗泥”，吃差价、押房子是比较普遍的商业模式。

2001年，链家在北京只有2家门店、37名员工；2002年10月，链家在业内第一个推出了二手商品房按揭业务；2003年7月，第一个推出“二手房交易资金托管业务”；2004年，第一个推出个人租房消费贷款业务，并成为北京市房管局制定的首批房屋租赁代理经纪机构之一。也是在2004年，北京链家提出“透明交易，签三方约，不吃差价”的操作模式，改变了二手房买卖规则，在市场上无异于抛下一枚重磅炸弹。

2005年5月，国务院出台了“国八条”，以行政手段抑制房地产泡沫，房产市场迅速冷却，很多中介公司纷纷裁员，甚至关门歇业。2005年底，链家给出的方案是——“只要不亏本，就会一直把店开下去”。

2006年，建设部发布《中国房地产经纪执业规则》，以法规的形式，明令禁止中介吃差价。两年前为此布局的链家受益。“当整个行业都不及格的时候，你做到60分，你就是最优秀的。”

2007年，链家引入了SE系统（Sale Efficiency），保证经纪人完成从房源录入、过程管理到成交撤单的所有环节，让公司对整个过程进行监督和风险管控。

事后再来看，几乎所有吃差价的公司都消失在历史的长河中。链家在市场火热之时，敢于向行业不合理的潜规则开刀，探索行业健康持续发展之道；而在市场冷却、别家裁员关店的寒冬，却敢于逆势扩张，并加大线上投入，这也为后来更大的成功奠定了坚实基础。

2008年-2015年：

金融周期时代，链家做品牌化、规模化和线上化

2008年，受美国次贷危机影响，中国很多城市的房价出现了比较大幅的下跌。为避免引发系统性金融风险，2008年之后我国紧急开启了4万亿这样一波比较大的国家投资进程。货币流动性也开始宽松，房价下跌的趋势很快被止住，2008年到2010年出现了一波房价的快速上升。在这个背景下，富起来的人们投资性需求爆发，房价收入比恶化。为了抑制房价上涨，缓和购房压力，调控常态化，时紧时松，几乎三年一个周期，市场频繁振荡。

据杨现领博士介绍，从新房交易量来看，1998年-2008年这个十年的平均交易量平均到年只有3.5亿平/年；2008年-2015年这个十年的年度平均交易量则达到11亿平/年。

从二手交易量来看，以北京为例，1998年-2008年，北京这十年的年化交易量只有4万套，2008年-2015年的年化交易量突破10万套，且也正是在2008年这一个标志性年份，北京和上海的二手交易量超过新房交易量，从此以后，进入二手房时代。

管理能力的提高，直接带来了经营效率的提升。2009年，链家的门店数量变成了520家，而员工的数量也从200人激增到1万人，链家一下子挤入了二手房交易的第一梯队。

当时，业内的潜规则就是真假房源同时发布。房源水分太大，甚至有人得出“90%的房源都是假的”的结论。最夸张的是，一个人在网上选了不同位置的10套房，用的都是同一张客厅的图片。

贝壳有以下几种寓意：1.贝壳自古就是财富象征，贝币就是最好的证明，和中文文字的渊源也可体现，民间更有“贝为财源，藏贝为宝”“家有贝，必富贵”。周公解梦更是将梦见贝壳意味着财富来临。2.象征平安，富贵，贝壳既然。

“能力越大，责任越大”。跻身第一梯队的链家，没有来得及满足，就在2009年提出了“真房源行动”。这一“逆势而为”导致的结果是：其后2年之内，有三分之一的经纪人跳槽离开链家。

面对一些经纪人的不解甚至离开，2011年，链家正式全面启动“真房源行动”，并成为国内首家在消协设立先行赔付保证金的房产经纪公司。到了第4个月，之前的一些准客户又回头找到链家的经纪人，成交之后还带来了一大批新客户，链家交易量和交易额开始稳步回升。

2012年，链家又面向行业提出全渠道真房源；2014年提出资金监管，并全面升级链家网。2014年，为了让“真”融入链家人的血液，链家将7月16日定为“真房源日”。

2014年-2015年，链家又开始探索全国化。当时的房地产市场正逢黄金市场向白银市场转折的关键节点，政策频繁出台，市场仿佛坐上了过山车。一线城市房价飙升，三四线城市消融库存，总体上可谓是冰火两重天。链家对全国化的战略没有犹豫和怀疑，在时任董事长左晖的指挥下，链家先后以不同方式进入成都、上海、北京、深圳、杭州、重庆、济南、广州、大连、烟台等一二线发达城市。

经过链家多年的大力推动，“真房源”成为了行业标准之一，经纪人服务效率和客户体验也都有了提升的前提。而链家的全国化布局，也将这一标准推广到更多地区，真正改变了行业面貌乃至经纪人的职业形象。

2015年-2020年：

换房时代，贝壳开启产业互联网新基建

2015年，房地产市场出现了爆发式增长，根源是PSL定向投放，大力推动“棚改货币化”，以及去库存，还有房贷利率的调低。2018年，国家正式开启去杠杆的战略，不少热门城市步入稳定阶段，因为这些热门城市都出现了限购、限价、限贷等措施。2020年，央行重启货币宽松，降息+降准+降超纯利率，加上其他因素等影响，一二线城市房价再一次启动。

在这一阶段，对于房地产的监管，开始进入精细化、常态化。国家提出了包括房住不炒，稳房价、稳地价、稳预期的三稳政策。消费者的主导需求在变成换房改善。虽然在二线和三线城市，刚需仍占据较大比重，但是一线城市，特别是北京、上海、广州的换房改善需求在这个阶段快速释放，尤其是学区房、高品质的住房，房价上涨速度远远超过市场平均水平，房价的分化十分明显。

在这个阶段，商品房交易的真正黄金时代来临，5年交易量的均值是14亿平/年，开发商高杠杆、高周转、高回报的“三高模式”达到巅峰。以链家为代表的直营中介公司开启加盟模式，启动贝壳，进入平台化发展阶段。

两年后，这个梦想实现了一半。2020年8月13日，贝壳登陆美国纽交所。贝壳围绕着用户的品质服务，建立了一套独特的服务网和准则，打造了不同经纪品牌协作共赢机制，带动行业进入品质驱动效率、效率带来规模、规模反哺品质的正循环。根据最新半年报，截至2021年6月30日，贝壳连接门店达52，868家，连接经纪人达548，600人。

贝壳在居住服务领域先竖着做深、再横着做，推出楼盘字典、服务SOP，用标准化、数字化来缩小服务方差。赠人玫瑰，手有余香。贝壳脱胎于链家，但却向全行业开放了自己花费数十亿、耗时十多年的一套方法论和管理系统。可以说，贝壳给更多经纪品牌带来了新生，也把自己带入到全新的发展阶段。

贝壳在居住服务产业互联网领域的实践和成绩，吸引了一众知名投资机构的持续加码。在贝壳找房IPO前，腾讯便持有其12.3%的股份，是其第二大股东。腾讯曾于2016年参与贝壳找房旗下链家的B轮融资，于2019年3月以8亿美元领投贝壳找房的D轮融资，于11月参与了贝壳找房的D+轮融资。

贝壳象征着人们心中一个悬挂的目标。在人生的海滩上，我们长被晶莹璀璨的贝壳所绚惑，如那孩子一样，无视于海滩上的闪亮如繁星的贝壳，也失去了捡拾贝壳中的乐趣。

除了腾讯，贝壳找房还受到了其他知名投资机构的青睐。软银、高瓴、红杉资本等都曾多次参与贝壳找房此前在一级市场的融资。招股书显示，贝壳找房IPO前，软银旗下SVF II Shell Subco (Singapore) Pte. Ltd.持股为10.2%，高瓴持股为5.3%。

未来10年：

品质时代，贝壳“新经纪品质观”带来美好新居住

在国家去杠杆的大方向中，住房回归到更基本的居住属性。这也意味着住房市场的周期性会减弱，从高频波动周期进入低波动周期，房屋交易的内生性更强，对金融的依赖度降低。这样一个更平稳的周期是中介经营的重要条件，也是一个利好。

杨现领博士认为，国家对住房服务市场的调控整体偏“稳”，调控本质上改变的是交易节奏而不是交易需求，让市场从一个过热的状态回归到正常，且消费者对更好居住的需求长期稳定存在。只有稳定的市场，服务的溢价才能体现出来，经纪人的专业化、职业化才能真正意义上展开，效率驱动和品质驱动才能取代规模驱动。

彭永东在8月12日的半年报电话会上对投资人坦言，“每一个市场调整都引发我们思考一个问题，有我们和没有我们对这个行业意味着什么不一样，并激励我们践行长期主义，做出一个又一个变革促进服务品质的提升和行业的迭代。”

在高速增长的市场环境里，经纪人往往聚焦“签单”，而下行的市场更有利于进行精细化管理，做品质和效率的提升。贝壳半年报显示，截至2021年6月30日，贝壳已经在30个城市启用了287个签约中心，客户在签约环节服务体验和安全性大幅提升。贝壳持续推进门店的一二手经纪人分岗，截至第二季度末，核心30城里，21城的61%以上的门店完成了一二手分岗。第二季度，在上海试点推出赋能经纪人与客户互动的数字化工具“必行Pad”产品。经纪人作业和线下客户服务内容更标准化、更丰富、更专业，客户交互时长平均增加29%，目前上海已经有至少30%经纪人通过必行Pad服务客户。

中国经济过去30年的高速发展，带来了新房、二手和家的后市场，例如家装等服务同步叠加和高速发展，进化成熟速度远远快于其他发达国家在历史上的案例，并由此产生了新房和二手房市场联动、二手和后市场需求联动等市场机会。

2021年4月，彭永东就曾经发出倡议，“希望携手产业链上下游的诸多企业，共同参与到数字空间的共建中来，助力中国人住得更好。”贝壳指出，数字空间即对居住空间信息的数字化复刻，让空间在线上即可知、可感、可用，形成连接人与空间、人与人、人与物的数字载体。它包括空间数据的基础维度、潜藏维度、交互维度，并可通过全面信息化衍生大量数字化、智能化应用场景。

中国城镇化率仍处于快速增长区间。

住房市场的四个阶段共存

随着我国城镇化进程加快，常住人口城镇化率也大幅提高。“十四五”规划和2035年远景目标纲要提出，“十四五”时期“常住人口城镇化率提高到65%”。可以预见，未来5年，我国城镇化率仍将处于快速增长区间，城镇化建设将转向高质量发展阶段。

第四个阶段是定位于新居住服务商的贝壳的全速发展期，事实上也会是贝壳模式发展的黄金期。作为一个全国各省市都有广泛布局的企业，覆盖超过100多城市，覆盖量宽广、城市样本足够多，本身就是缓冲周期的手段。新房在全国三四线城市占比多，而我们观察一个指标，土地的拍卖之后下半年形成预售量。中国房地产市场的调控是非全面调控，国家鼓励精细化的“一城一策，因城施策”，所以，绝大部分城市不存在房价上涨的压力。

结语：

顶尖高手，都是长期主义者

如今，贝壳上市已经整一年。IPO上市当天，时任CEO的彭永东给贝壳所有人写过一封信。信中提到，“任何组织都有自己的低点和高点，有至暗时点也有高光时刻。在高点有多么的冷静，在低点就有多么地坚定！”从历史中找未来，在创新中看前方。真正坚持创新、为各方带来价值的企业，最终会迎来更光明的未来。

近日房地产股一反颓势，连连上涨，11日甚至放量大幅高开高走，板块指数盘中一度飙升近5%，半日成交超前一日全体成交。

分析认为，房地产开发行业会长期存在，但产品结构甚至是产业参与者都会发生变化。中国房地产市场迈入新的发展阶段后，底层动力正在由传统基建切换至新经济，未来主导产业将从工业转向消费+科技。在经过漫长的股价调整之后，更看好以贝壳为代表的经营稳健，多次在行业周期中闯关成功，依靠持续的科技创新和效率提升，使自身业务结构适应新时代的产业互联网企业。

商业视角

*以上内容不构成投资建议，不代表华尔街见闻观点，市场有风险，投资需谨慎，请独立判断和决策。